Allgemeine Informationen zum Immobilienkauf in Florida

Der Immobilienkauf in Florida ist nicht komplizierter als in Europa, unterscheidet sich aber grundlegend in der Abwicklung, was für den europäischen Kunden viele Fragen aufwerfen kann. Wer zahlt z.B. die Maklerprovision? Wann und wo findet der Notartermin statt? Muss ich eine Steuernummer beantragen? Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

1. Wer zahlt die Maklerprovision?

Im Normalfall ist dafür der Verkäufer der Immobilie zuständig, sofern diese über einen Makler offiziell gelistet ist. Der Verkäufermakler teilt die Provision mit seinem Kollegen, der den Käufer vertritt. Für Sie als Käufer fallen daher keine Maklergebühren an.

2. Was genau ist das MLS System?

In Florida sind alle Objekte, die offiziell durch ein Maklerbüro zum Verkauf stehen, in einer zentralen Datenbank (MLS System) des jeweiligen Maklerverbandes erfasst. In Südwest-Florida gibt es zwei davon, eins für den Bereich Cape Coral/Fort Myers, das andere für die Region Naples/Bonita Springs. Wir sind als eine von wenigen Firmen Mitglied in beiden Maklervereinigungen und können Ihnen daher ausnahmslos alle Immobilien anbieten, die hier auf dem Markt sind. Diese Angebote umfassen bestehende Objekte, Neubauten, Short Sales und Foreclosures (dazu gleich mehr). Ihnen entgeht kein einziges Objekt, obwohl Sie nur mit einem Makler arbeiten.

3. Was für Arten an Angeboten gibt es?

Prinzipiell unterscheidet man zwischen vier verschiedenen Kategorien:

• "Resale" - Bestehendes Objekt
• "New Contruction" - Neubau, angeboten von Bauunternehmen, oft sogar vor Baubeginn
• Short Sale - Notverkauf, bei der die Bank, die die Hypothek auf dem Objekt hält, dem Preis zustimmen muss
• Foreclosure - Verkauf direkt durch die Bank nach Zwangsversteigerung

Objekte, die als "Resale" definiert sind, machen gut 80% des Marktes aus. Bei Short Sales und Foreclosures sind oft gute Schnäppchen zu machen, wobei man darauf achten sollte, dass diese Objekte teilweise in mangelhaftem Zustand sind und zusätzliche Investitionen notwendig sein könnten.

4. Wie läuft der Immobilienkauf von A - Z ab?

Sobald Sie sich für ein bestimmtes Objekt entschieden haben wird durch Ihren Makler ein schriftliches Angebot abgegeben, das neben dem Kaufpreis auch weitere Bedingungen festhält, z.B. ob der Kauf finanziert wird, wie hoch die Anzahlung ist, ob Möbel beinhaltet sind und wann der Abschluss, das sog. Closing, stattfindet. Dem Verkäufer wird eine bestimmte Frist gesetzt, um das Angebot anzunehmen, abzulehnen, oder ein Gegenangebot zu machen, was in den meisten Fällen passiert.

Hat man sich in allen Punkten geeinigt, wird der Vertrag an eine Title Company übergeben, die die Funktion des Notars erfüllt und sich um den ordnungsgemäßen Abschluss kümmert. Die Anzahlung - meist um die 10% des Kaufpreises - werden auf dem Anderkonto dieser Title Company hinterlegt.

Es ist im Interesse des Käufers, eine Inspektion durchführen zu lassen, um etwaige Mängel aufzudecken. Der Kaufvertrag regelt vorab, wer die Reparaturkosten zu tragen hat - im Normalfall der Verkäufer bis zu einem bestimmten Betrag, aber es gibt auch sog. "As Is" Verträge, wo das Objekt im derzeitigen Zustand übernommen wird. Dies gilt auch beim Erwerb eines zwangsversteigerten Objektes. Sie haben aber die Möglichkeit vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Inspektion nicht zufriedenstellend ausfällt.

Wenn der große Tag endlich da ist, muss der komplette Kaufpreis auf dem Anderkonto der Title Company vorliegen. Die Eigentumsrechte werden beim Closing vom Verkäufer auf den Käufer übertragen und durch eine Titelversicherung bestätigt, die gegen etwaige Ansprüche Dritter schützt. Die notwendigen Unterlagen können, müssen aber nicht, vor Ort unterzeichnet werden, d.h. Ihre Anwesenheit in Florida ist nicht notwendig.

5. Welche Geräte sind bei einem Hauskauf automatisch inbegriffen?

Bestimmte Geräte, die sog. "Fixtures," sind normalerweise im Kaufpreis enthalten, sofern nicht anders im Kaufvertrag bestimmt. Dazu gehören Deckenlampen, Ventilatoren, Jalousien, Klimaanlage, Einbauschränke, und die komplette Küche mit Herd, Kühlschrank usw. Auch Waschmaschine und Trockner sind oft inbegriffen.

6. Wird für den Immobilienkauf eine amerikanische Steuernummer verlangt?

In Florida braucht der Immobilienkäufer weder einen amerikanischen Wohnsitz noch eine amerikanische Steuernummer vorzuweisen. Aber: Wenn das Objekt irgendwann verkauft werden soll, ist eine US-Steuernummer von Vorteil. Bitte lassen Sie sich diesbezüglich von einem Steuerfachmann beraten.

7. Welche Steuern und Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in Florida an?

Florida hat keine Grunderwerbssteuern, und auch Mehrwertsteuern fallen beim Immobilienkauf nicht an. Da die Maklerprovision üblicherweise vom Verkäufer gezahlt wird, kommen nur geringe Kosten auf den Käufer zu, konkret die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch und nominale Bearbeitungsgebühren der Title Company. Die Landkreise regeln unterschiedlich, wer die Titelversicherung zahlt - in Cape Coral (Lee County) ist der Verkäufer dafür zuständig, während in Naples (Collier County) der Käufer dafür aufkommt.

Um die jährliche Grundsteuer kommt man auch im paradiesischen Florida nicht herum. Oft sind darin noch Nebenkosten wie Abfallbeseitigung enthalten. Der Grundsteuersatz variiert stark je nach Stadt und Region. Im Grundbuch kann man einsehen, was der Verkäufer bisher für die Immobilie gezahlt hat, um einen gewissen Anhaltspunkt zu haben. Dabei ist allerdings zu beachten, dass als Eigenheim genutzte Objekte einen Nachlass in Anspruch nehmen können, was bei Investmentobjekten nicht der Fall ist.

8. Was genau sind Gemeinschaftsgebühren?

Gemeinschaftsgebühren fallen an, wenn Sie ein Objekt als Teil einer Anlage erwerben wie z.B. eine Eigentumswohnung. Diese Gebühren, üblicherweise Condo Fee oder HOA Fee genannt (HOA = Home Owners Association), ist meist vierteljährlich zu entrichten und deckt diverse Posten ab, die die Anlage allgemein betreffen. Dazu gehören neben der Gebäudeversicherung und Instandhaltung von allgemein genutzten Flächen auch Rücklagen für größere Projekte wie ein neues Dach. In manchen Fällen sind auch Wasser und Kabelfernsehen inbegriffen.

9. Wie kauft man ein Schnäppchen, wenn man nicht vor Ort sein kann?

Natürlich sucht man sich im Idealfall die Immobilie während des Aufenthaltes in Florida aus, aber wenn man im Internet ein Schnäppchen findet und nicht vor Ort ist, macht es durchaus Sinn, gleich ein Angebot abzugeben. (Schnäppchen sind immer schnell weg.) Ihr Makler wird Sie dabei tatkräftig unterstützen und wird den Kaufvertrag von einer Inspektion abhängig machen, so dass Sie jederzeit zurücktreten können, wenn sich das Schnäppchen als bodenloses Fass entpuppt.

10. Wer kümmert sich nach dem Kauf um die Immobilie?

Noch vor dem erfolgreichen Abschluss sollte sich der Käufer um die Betreuung seiner Immobilie während seiner Abwesenheit kümmern. Der Makler wird gerne renommierte Hausverwaltungen vor Ort empfehlen. Diese Firmen bieten eine ganze Reihe an Serviceleistungen an, vom einfachen "home watch, wo einfach nur nach dem Rechten gesehen wird, bis hin zur kompletten Buchhaltung und der umfassenden Betreuung von Feriengästen.